Podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) jest jednym z głównych podatków związanych z zakupem nieruchomości na rynku wtórnym.

Kto płaci PCC?

PCC płaci kupujący nieruchomość. Podatek należy uregulować w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy przeniesienia własności.

Stawka podatkowa

Standardowa stawka PCC przy zakupie nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Podstawa opodatkowania

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Urząd skarbowy ma prawo do weryfikacji zadeklarowanej wartości i może ją zakwestionować, jeśli istotnie odbiega od wartości rynkowej.

Podatek VAT

Podatek od towarów i usług (VAT) dotyczy głównie zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym (od dewelopera).

Stawki VAT

• 23% VAT - standardowa stawka, dotyczy m.in. lokali użytkowych i domów o powierzchni przekraczającej 300 m²
• 8% VAT - preferencyjna stawka dla mieszkań o powierzchni do 150 m² i domów jednorodzinnych o powierzchni do 300 m²
• 0% VAT - dla gruntów niezabudowanych poza terenem budowlanym

Zasada wykluczania się podatków

Gdy transakcja jest objęta podatkiem VAT, nie płaci się PCC. Działa to również w drugą stronę - gdy transakcja podlega PCC, nie nalicza się VAT.

Opłaty notarialne

Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, co wiąże się z opłatami notarialnymi.

Taksa notarialna

Maksymalne stawki taksy notarialnej są uregulowane prawnie i zależą od wartości transakcji:

• do 3 000 zł - 100 zł
• od 3 000 do 10 000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł
• od 10 000 do 30 000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
• od 30 000 do 60 000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
• od 60 000 do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
• od 1 000 000 do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
• powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł

Opłaty dodatkowe

Oprócz taksy notarialnej, notariusz pobiera również:

• VAT w wysokości 23% od taksy notarialnej
• Opłatę za wypisy aktu (zazwyczaj 6-10 stron po około 6-10 zł za stronę)
• Opłatę za złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej

Opłaty sądowe

Po zawarciu umowy notarialnej konieczne jest dokonanie zmian w księdze wieczystej, co wiąże się z opłatami sądowymi.

Wpis do księgi wieczystej

Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł.

Założenie nowej księgi wieczystej

Jeśli nieruchomość nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, opłata za jej utworzenie wynosi 60 zł.

Inne opłaty sądowe

• Wpis hipoteki - 200 zł
• Wykreślenie hipoteki - 100 zł
• Zmiana innych wpisów - od 50 do 200 zł, w zależności od rodzaju wpisu

Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości jest płacony corocznie przez właścicieli nieruchomości.

Kto płaci?

Podatek od nieruchomości płaci właściciel. W przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych, podatek jest zwykle wliczony w czynsz administracyjny.

Stawki podatku

Stawki podatku od nieruchomości są ustalane przez władze lokalne (gminy) i różnią się w zależności od lokalizacji. Stawki maksymalne są regulowane centralnie i corocznie aktualizowane. Orientacyjnie w 2023 roku maksymalne stawki wynoszą:

• dla budynków mieszkalnych - 0,89 zł za m² powierzchni użytkowej
• dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 1,16 zł za m²
• dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 25,74 zł za m² powierzchni użytkowej

Termin płatności

Podatek od nieruchomości jest płatny w ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada każdego roku. Jeśli kwota podatku nie przekracza 100 zł, podatek płaci się jednorazowo w terminie pierwszej raty.

Prowizja pośrednika

Jeśli korzystasz z usług pośrednika nieruchomości, będziesz musiał zapłacić prowizję.

Wysokość prowizji

Prowizja pośrednika jest ustalana indywidualnie i wynosi zazwyczaj od 1,5% do 3% wartości nieruchomości plus VAT (23%). Czasami prowizję płaci tylko sprzedający, czasami tylko kupujący, a czasami obie strony.

Co zawiera usługa pośrednictwa?

W ramach prowizji pośrednik zwykle oferuje:

• Wyszukiwanie nieruchomości zgodnych z potrzebami klienta
• Organizację i uczestnictwo w oglądaniu nieruchomości
• Weryfikację stanu prawnego nieruchomości
• Pomoc w negocjacjach
• Asystę przy zawieraniu umowy przedwstępnej i przyrzeczonej
• Koordynację całego procesu zakupu

Ulgi i zwolnienia podatkowe

W niektórych przypadkach można skorzystać z ulg lub zwolnień podatkowych przy zakupie nieruchomości.

Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu

Od 2019 roku obowiązuje zwolnienie z podatku PCC dla osób fizycznych kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Warunki zwolnienia:

• Zakup dotyczy lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego
• Kupujący nie posiadał wcześniej prawa własności do innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego
• Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie przekracza 85 m² (dla lokalu) lub 200 m² (dla budynku)

Ulga mieszkaniowa w PIT

Przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, co do zasady trzeba zapłacić podatek dochodowy od uzyskanego dochodu (19%). Można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli przeznaczy się uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Programy rządowe

Warto śledzić aktualne programy rządowe wspierające zakup nieruchomości, jak "Mieszkanie dla młodych", "Rodzinny kredyt mieszkaniowy" czy "Bezpieczny kredyt 2%", które oferują różne formy wsparcia finansowego.

Przykładowa kalkulacja kosztów

Poniżej przedstawiamy przykładową kalkulację wszystkich kosztów związanych z zakupem mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Przykład 1: Zakup mieszkania na rynku wtórnym

Założenia:

• Cena mieszkania: 500 000 zł
• Powierzchnia: 60 m²
• Kupujący nie korzysta ze zwolnienia z PCC

Przykład 2: Zakup mieszkania od dewelopera

Założenia:

• Cena mieszkania (netto): 500 000 zł
• Powierzchnia: 60 m²